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美的置業頻現高溢價拿地 千億目標承壓

2019-11-20    中國質量萬里行     雷玄 曉月    點擊:

  今年3月29日,美的置業總裁郝恒樂在2018年業績發布會公開表示“美的置業2019年銷售目標要達到1000億元”。這比之前的計劃整整提前了1年,足見進軍千億俱樂部的野心。在今年8月20日召開的中期業績發布會上,美的置業相關負責人表示,全年千億目標未變,下半年將會從供貨、銷售、去化等各環節“堅定推動”。

  為了滿足自身快速擴張,美的置業在拿地方面也顯得非常激進,高溢價摘地頻頻。《中國質量萬里行》梳理發現,上市公司在浙江臺州獲取的一幅地塊,溢價率高達86.6%。此外,還有在徐州、武漢的兩幅地塊,溢價均在70%以上。

  多位業內人士向《中國質量萬里行》表示,美的置業上市后業績壓力很大,所以要求一定的土地儲備,支持業績。

  拿地策略調整 美的頻現高溢價拿地

  2018年10月上市后不久,美的置業便開啟了一輪瘋狂拿地。

  12月16日,分別以14.16億元、7.21億元的代價,竟得南昌青云譜區和鄭州高新區雙湖科技城地塊。其中,前者溢價率為16%,后者達56%。

  進入2019年,美的置業變得更加“兇猛”。2月21日和22日,先后以4.77億元、6.77億元,拿下泉州臺商區和佛山禪城南莊地塊,相應溢價率為28.9%、33.79%。

  美的置業絲毫不亞于“閩系”的兇猛,始于徐州銅山區商住地塊的摘入。據觀點地產網報道,該地塊創下徐州土拍史耗時最長的記錄,歷經13.5小時、644輪競拍后,美的置業以16.02億元奪得,溢價73%。徐州地塊收入囊中不到1個月,美的置業又落子常州,以11.7億元竟得JWJ20190101號宗地,溢價55.17%。

  此后,上市公司重倉浙江,這點在2019年下半年顯得更甚。在“以4.71億元、24%的溢價”摘獲惠州博羅一宗商住地塊兩天后,4月3日,美的置業“血戰”176回合,最終以86.6%的溢價,花費6.43億元竟得臺州市路橋區南官新天地地塊。7月、9月,上市公司在浙江金華分別以7.67億元、4.95億元奪取兩幅商住地塊,相應溢價37%和10.24%。

  “高溢價”落子在武漢也上演了近乎“癲狂”狀態。4月下旬,美的置業先是以28.57億元的代價竟得東湖新技術開發區一幅地塊,溢價達72.94%。兩天后,又以最高限價25.22億元拿下江夏區大橋產業園P(2019)036號地塊,溢價57.72%。值得注意的是,后者需配建8.5%公共租賃住房比例。

  據其2019年中報披露,截至6月30日美的置業土地儲備為5251萬㎡,相較2018年末增加744萬㎡。擴張速度之快,可見一斑。對此,中國企業資本聯盟副理事長柏文喜表示,這說明了美的置業對規模的追求比較迫切。在現金流緊張的情況下敢于高溢價頻繁拿地,也說明企業判斷市場在短期內會轉暖,成功套現的周期會比較短。

  58安居客房產研究院首席分析師張波也表示,高溢價率本身也代表著一定的高風險性,美的置業未來在這些城市依然會面臨著諸多挑戰。

  伴隨著快速擴張,上市公司三費費率也呈現上升態勢,已由2018年中期的12.38%上漲至2019年中期的14.05%。

  針對高溢價拿地問題,美的置業回復《中國質量萬里行》說道:“美的置業并不存在頻頻高溢價拿地,在個別核心城市的熱門地塊確實存在一定溢價拿地的情況。統計數據顯示,在公開招拍掛市場中,上半年美的置業有10塊土地零溢價成交,7塊土地低于10%的低溢價率成交。同時,美的置業一直保持較低的土地獲取成本,2019年中報數據顯示,美的置業平均土地成本2677元/平方米,僅占銷售均價25%左右。”

  接連大規模發債

  二線、三線城市的瘋狂布局,2018年下半年至今,美的置業現金流一直陷入非常緊張的狀態。2018年、2019年中期,上市公司經營活動產生的現金流量凈額分別為-166.15億元、-82.66億元,較往年任何時刻都要差。

  國際地產資管公司協縱策略管理集團聯合創始人黃立沖告訴《中國質量萬里行》,中國企業家有個通病,就是他們對風控和現金流常常都是忽視的,所以你會見到他們堅持擴張,這是在中國20年經濟增長里沿用下來的習慣。

  緣于規模的渴求,擴張在繼續,而這需要充裕的資金。

  10月29日,上市公司全資附屬公司美的置業集團有限公司(下稱“美的置業集團”)擬在上交所發行11.68億元資產支持證券-ABS已被受理。在這之前,美的置業集團接連大規模發債。

  7月和8月,美的置業集團以償還公司債券為由,先后公開發行17億元境內公司債券(第三期)、13億元境內公司債券(第四期)。其中,前者為期4年,利率為5.2%;后者為期5年,利率為5.7%。此前,為了償還公司有息債務,美的置業集團還于1月和2月相繼公開發行“為期3年金額為10億元”的境內公司債券。只不過第一期利率為7%,第二期為6.5%。

  將時間推至1月下旬,美的置業集團還發行了一筆金額為30.6億元的非公開境內公司債券。經《中國質量萬里行》統計,如果上述ABS發行成功,美的置業集團2019年發債將超過90億元。

  業績增速放緩,千億銷售承壓

  2004年,收購佛山市順德區威靈房產有限公司大部分股權后,何享健家族開始涉足房地產,上述被收購公司就是美的置業集團公司的前身。

  與美的集團一樣,美的置業也起家于佛山,君蘭高爾夫社區是其打造的第一個住宅物業。之后,上市公司又相繼在順德區打造了佛山美的君蘭江山、佛山美的翰誠及佛山翰誠嘉園。至今,佛山都是美的置業第一大土儲區。截至2019年中期,上市公司在佛山共有36個項目,土地儲備達637.91萬㎡,在總土儲中占比12.2%。

  2010年,美的置業開始走出珠三角,憑借貴陽美的林城時代、株洲栗雨湖、徐州美的城等項目,在西南、長江中游、長三角地區進行布局。2011年,進軍河北邯鄲,以8.55億元代價獲取邯鄲美的城地塊,從而打入華北區域。

  據其招股書披露,隨著上述五大戰略區域的形成,2013年美的置業合約銷售額已接近百億(98億元)。過去3年,上市公司銷售業績均保持較快增速,數值分別為206億元、 507億元和790億元,相應增長85.59%、146.12%和55.82%。美的置業將2019年的銷售目標設定為“1000億元”也就不難理解了。

  事實上,美的置業已經在放緩規模增速,千億目標相較2018年僅增長26.58%。但從目前來看,上市公司這一目標的實現將面臨極大壓力。今年11月5日,美的置業發布公告稱,2019年前10個月,該集團連同其合營企業和聯營公司實現合約銷售金額約為816億元,同比增長約24.77%;相應的已售建筑面積約為804.2萬平方米,同比增長約22.85%。

  《中國質量萬里行》梳理發現,2019年以來,美的置業僅在4月、6月、9月和10月的銷售超過90億元。“金五銀六”、“金九銀十”是房地產銷售傳統的旺季,而11月至次年2月,往往是房地產銷售最淡的季節。這也意味著2019年最后兩個月,美的置業每月都要實現近百億銷售額。千億目標實現壓力之大,可想而知。

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  數據來源:美的置業歷次公告

  此外,美的置業營收和業績增速均在放緩。2019年中期,上市公司分別實現營業收入141.95億元,實現公司擁有人應占期內溢利17.69億元,相應同比增長33.44%和20.1%,而2018年美的置業這一增速分別達到70.01%和67.85%。美的置業的“高速發展”似乎要成為過去。對于業績增速放緩問題,美的置業回應《中國質量萬里行》說道:“政策調控下,房地產行業的發展邏輯已經發生深刻變化,行業不再是快速擴張階段,調速換擋成為當下的普遍選擇;當規模到達一定體量之后,基數增大,規模增速也會相應放緩;今年以來公司有意識地調整速度,追求規模、效益的均衡增長。”

  吊詭的是,在快速擴張的同時,美的置業負債率卻一改往年的高數值。2018年、2019年中期,上市公司資產負債率分別為86.69%、87.1%,相應凈負債率為97.42%和95.61%。較之過往,已是低位,這與其快速擴張形成強烈反差。

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  數據來源:東方財富choice、美的置業招股書、年報、中報

  種種跡象表明,美的置業在運用股權來優化負債。

  2017年-2019年中期,美的置業少數股東權益占比大幅攀升,已由最初的16.28%升至39.66%。上市公司在今年中報里也表示,加大土地收并購和項目合作開發的比重。《中國質量萬里行》梳理發現,截至2019年中期,美的置業土儲中合作開發的項目共計19個。可以肯定的是,這一數值會繼續增多。

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